임대차분쟁, 인테리어 공사계약을 악용한 1억 편취 사례 분석

미국발 고금리로 인해 부동산 경기가 지속적으로 침체되는 반면, 법원 경매 시장은 활기를 보이고 있다. 임의경매와 강제경매 등 경매사건이 꾸준히 증가하고 있으며, 실제 낙찰 건수도 늘어나 부동산 소유권 이전 사례가 많아지고 있다. 최근에는 노후 건축물을 구입해 인테리어 공사를 통해 가치를 높인 뒤 매도하는 방식의 투자가 유행하고 있다. 그러나 인테리어 공사계약을 둘러싼 분쟁도 자주 발생하고 있어 주의가 필요하다.

인테리어 공사계약은 다양한 형태가 존재하며, 계약 방식에 따라 계약 초기부터 면밀한 검토가 요구된다. 일반적인 대수선 공사에서는 ‘Turn-Key’ 방식의 일괄하도급 계약이 활용되는데, 이는 공사 총액을 정한 뒤 수급인이 인테리어 완공까지 전 과정을 책임지는 방식이다. 이 방식이 적용될 경우 수급인은 정해진 도급 금액 내에서 공사비와 이익을 자체적으로 조정하게 되고, 도급인은 공사대금을 지급함으로써 계약상 의무를 이행한 것으로 평가된다.

그러나 공사 진행 중 수급인이 각종 사유를 들어 공사대금 증액을 요구하거나, 사용승인을 앞두고 추가공사를 이유로 추가 비용을 청구하는 사례가 계속 증가하고 있다. 일부 수급인은 사용승인을 지연시키거나 방해하여 건물 사용이 늦어지고 도급인에게 추가적인 손해가 발생하는 사례도 확인되고 있다.

이번 사례 역시 인테리어 관련 공사비·운영비 마련을 이유로 1억 원이 제공되었으나, 약정한 기일까지 변제가 이루어지지 않았고 실제 사업 또한 정상적으로 진행될 수 없는 상태였던 것으로 확인되었다. 더 나아가 자금 사용 용도 역시 최초 설명과 상이한 부분이 드러나면서 분쟁이 심화되었다. 외형상 공사계약이나 임대차 관련 비용처럼 보이지만, 실제 내용을 들여다보면 정상적인 계약 관계로 보기 어려운 정황이 적지 않았다.

이처럼 공사계약과 임대차관계가 결합된 분쟁에서는 계약 체결 당시 상대방이 고지 했어야 할 사항을 누락했는지, 자금을 받을 당시 변제 능력이 존재했는지, 약정된 공사 범위와 실제 집행 내역이 일치하는지 등을 면밀히 검토해야 한다. 특히 공사계약은 도면, 견적서, 메시지 기록 등 여러 자료의 해석이 필요해 단순한 채무 문제로 보이더라도 기망 여부 판단이 쉽지 않다.

실무에서는 공사 진행 상황, 임대차 조건, 자금 흐름, 공사 범위에 관한 입증이 핵심이 된다. 그러나 거래 관계가 지인 또는 개인간 계약 형태로 진행된 경우 문서화가 충분하지 않아 분쟁 대응이 더욱 까다롭다. 실제로 변제 약속만 반복되면서 시간을 끌다 자료 확보 시기를 놓치는 사례도 많아 초기 대응의 중요성이 크다.

이와 같은 추가공사대금 분쟁 소송은 입증 여부에 따라 결과가 좌우되는 만큼, 초기에 입증 전략을 치밀하게 수립하는 것이 중요하다. 특히 일반적으로 사용하는 표준공사도급계약서는 계약 체결 사실만을 입증할 뿐 공사 범위나 세부 내용에 대한 입증 자료로는 한계가 있다. 따라서 인테리어 계약 당시 활용된 도면, 메시지 기록, 이메일 등 자료를 면밀히 검토하여 계약 형태와 공사 범위에 관한 주장을 명확히 준비해야 한다.

공사 분쟁은 도급인이 공사 분야 전문가가 아닌 경우가 대부분이고, 소송 절차에 대한 이해까지 요구되어 복합적인 어려움에 직면하게 된다. 이러한 사정을 고려하면 분쟁 발생 시 공사 분야 분쟁 경험이 많은 법률 전문가의 조력을 즉시 검토할 필요가 있다.

법무법인 태림 부산 분사무소 임장범 변호사